Tuesday, April 15, 2008

我有將近三十年賣房屋的經驗,我要告訴你買房子要當心的事

李常生 南京 3/29/2008



我在建設公司上過班,我自己開過建設公司;我在仲介公司上過班,我自己也開過仲介公司,台灣的第一家物業管理公司是我發明的。我在台灣、大陸的好幾個省市,以及泰國、馬來西亞、美國等地興建、規劃過房地產,因此,我很想寫這一篇文章告訴你,買房屋要當心。

其實,沒有一家建設公司(或開發公司)是有良心的,即使建設公司(或開發公司)有良心,但是營造公司也不見得有良心,或者說也是沒有一家營造公司是有良心的。建築師、結構工程師、水電工程師有沒有經驗也很重要,但可惜多半是精於圖上作業,實際上依圖興建起來,日子久了,你就是會感覺住的不順。仲介公司的業務員總是喜歡把房子說得天花亂墜得,讓你認為房屋一點缺陷都沒有。

大陸也好,台灣也好,建築的技術,或者是施工的方法,再或者是施工的細膩性是不夠的,因此你最好不要買頂層的房屋,因為頂層的房屋多半,日子久了就會漏水。如果是住家,你最好也不要買一樓,因為時間久了,各種管道開始漏水,最後都會積到一樓,你硬是沒有辦法處理。大陸規定一樓不能圍土地當庭院,這還好,因此大陸的房屋,如果沒有電梯,最好的價格是在二、三樓。台灣不一樣,一樓的住宅可以圍公有地做為自己的院子,還可搭圍建,於是一樓的價格最高,但是一樓最容易被污水、漏水搞得你頭昏腦脹的。

台灣規定五樓以上的房屋要設電梯,大陸早期規定七樓以上的房屋要設電梯,於是台灣早期出現了一堆五樓建築,大陸則是出現了一堆的六七樓無電梯建築,這種房屋,四樓以上最好不要買,因為年紀到六十歲以後,你就爬不上去了,最後只想住進平房的老人院裡。

有電梯的大樓,每層住戶超過五戶以上的,最好不要買,因為超過五戶以後,每層樓就會像是一個大雜院,再不然家裡就會出現暗房,或者廚房、廁所都向內,不靠窗戶。這種房屋增值性不算高。最好是買規劃有一個社區,有良好管理的房子。所住的區域,每家至少可以分到一個停車位,否則未來家家有了車子以後,沒有足夠停車位的大樓、社區,價格就漲不起來。

買房子別超過十樓,如超過十樓,上面失了火,消防隊是救不到你的。住宅大樓樓下是作生意、開店的,最好不要買,容易失火,也容易遭小偷。辦公室與住宅混在一起的大樓也不能買,買了會看到各色閒雜人等出入,安全隱私全無。

你要買建到一半的新房子,最好是下大雨的時候去看,很可能你進去看,發現房屋是漏水的,特別是窗角、管道間,屋頂角等。台灣建房屋喜歡把管道間包起來,裡面被施工人員丟進去一塊水泥,你都不會知道,日子久了,會漏水以後,你再去敲牆壁,找管道,惹得你一身的氣。如果你是買上面為斜屋頂,並上了瓦的房子,你要當心,許多瓦是放上去的,沒有真正固定,只要颱風一來,瓦就被吹走了。也有用長釘子先固定木條再放瓦的,防漏沒有做好,日子一久,水就會透過瓦縫,再經由鐵釘下到屋裡,就難修了。

如果樓上是平頂的,下雨容易積水,管道間稍微堵住,時間一久,就可能碰到漏水的問題。你最好不要買四周都是田野或樹林的社區,因為治安不好的時候,你就會知道很麻煩。最好買離捷運站(MRT地鐵)走路15至20分鐘距離的房屋,比較不貴,上下班走路也不會太遠。

如果買店面,千萬別買二樓以上的店面或者是地下室的店面,百分之百將來是經營不起來的,千萬也別買商場內的小店面,這種商場最後多半以倒閉收場。

買舊房子的時後,千萬要帶一個水電工去,看看會不會漏水,或者將來會不會漏水。買新房子,怕建設公司在交屋時來硬的(對你不客氣),你最好在施工時,多至現場照像,特別是紮好鋼筋,釘上模板,還沒有灌水泥的時後,因為施工單位通常都不會依圖施工的,一定有很多不合法規的地方,你都照下來留下記錄,一旦建設公司找你麻煩的時候,你也拿著照片找建設公司的麻煩。

大陸喜歡推出所謂的威尼斯建築,裡面有水道,真漂亮,我告訴你,處理水是最困難的一件事,這種有水道的住宅區,到最後都會變成臭水溝,把你家圍得死死的。

大陸在交屋時,是不帶裝修的,也就是屋內沒油漆、沒廚具、沒地板,因此交屋後,你還得花一筆錢來裝修。台灣還好,交屋時是帶這些的,你只要買家俱,裝上電燈就可以住人了。

要買房屋投資,如果沒有人管理,或者幫你打理,你千萬別買,因為到頭來會搞得你雞飛狗跳的。如果你還有錢的話,房屋最好也不要出租,房屋一旦出租,有時收的錢還沒有你將來花在整修的錢多,還會惹得你一身氣。

別以為買房子都會漲價,穩賺錢,那得買對了地方,買對了房子,找對了人幫你打點,否則,買個房子真是累贅。

台灣還有地震的問題,買到地震帶,或者鋼筋沒有處理好,搖個幾下子,大樓就趴下來了。全球暖化日異嚴重,依照科學家的講法,五十年以後,沿海低海拔城市是會淹水的,這個問題你可以不理它,但你的子孫要注意到了。

買工業區內或工業區邊的房子要當心,因為中國大陸與台灣的環境污染都是很嚴重的,我以前在桃園RCA美國公司上班,三十幾年前對土地的污染,到現在也沒有辦法處理。當時工作在污染區的人多半最後生病或早死的。

我多次負責規劃及銷售過山坡地的房屋,依我現在的感想,就是政府訂出山坡地得以興建大型住宅區,就是一個錯誤的政策,台灣,這幾年來,因地震、大風大雨而使得整個山坡地居住區房毀人亡者不計其數,其中不乏為高層大樓。我估計,你要是住在台灣或大陸的山坡地大型住宅區,在三、五十年內會發生問題的機率高達30%以上,特別是台灣的雨量多,雨水大而強。

買房子,合約書你得仔細看清楚,所有賣房屋的合約書都是在保護建方,你如果不看清楚,一旦發生問題,你又沒有照我講得,在建房屋的時候,不斷的進去偷照像,那麼最後吃虧的還是你。

如果一打開窗子就看到一座煙囪、一個牆角,或者一條馬路正對著你家,你最好不要買,中國人的迷信是永遠說不清的。在買以前,你也要搞清楚,未來你家前面會不會開馬路,會不會建一座比你住的大樓還要高的大樓,把你家的光線都遮得死死的。大家都希望買向南的房子,這在大陸,由於氣候寒冷,向北的房子住起來真是不舒服,一年四季都看不到太陽,在台灣,這個問題就比較小。

現在有菜市場、夜市等附近的房子,最好不要買,如果將來知道會有,你最好也不要買,進出、停車,閒雜人等擠做一堆,會煩死你。買房子的時候要注意價錢,買方市場的時候,房價很硬,賣方市場的時候,價錢就比較鬆。通常業務員會有一個內心的底價,他的主管及老闆還都有更低的底價,如果你住進去以後才知道自己買的比別人貴,你會難過好幾個月。因此,在買房子的時候,最好是買跌不買漲,但是大多數買賣股票與買房子的人都習慣於買漲不買跌。

住宅區管理的愈嚴愈好,最好什麼都管,包括不得釘鐵窗、不得在陽台上曬衣服,不得將空調主機掛於屋外等,管得愈多,則將來的增值性愈高。住宅區一樓如果挑空不建房屋最好,新加坡所建的住宅大部份都是用這個概念,但台灣與大陸用此方法者不多。

買房子的時候,多帶幾個懂得建築的人去看一看,多一些參謀,給你一些意見,總是比較好。大陸在前幾年多半是賣方市場,也就是說能買到就不錯了,但是今後賣方市場將會愈變愈淡,買方市場逐漸濃厚,你要買房子就多了挑剔的空間了。

買房子的時候,最好先打聽一下買都都是什麼樣的人?你的鄰居都是什麼樣的人?大樓或住宅社區裡,鄰居因觀念不同而吵架是常有的事。

銷售中心公怖的房屋銷售表都是假的,如果有一半是真的就算不錯了,大家都認為買房子會賺錢,你如果從這次美國的次貸風暴來看,你就會曉得,實際上很多人投資房地產是會傾家蕩產的。