買賣法拍屋其實是一門修鍊耐心的課。
若一切自己來,可能得花去不少精神,從到銀行換支票開始,到最後申請法院點交最少得花2個月的時間。這篇文章介紹的很清楚,提供給有意進入法拍市場的朋友參考,當然關於專家提到的以空屋為第一步起點,個人看法是如果你事先先瞭解屋況,並且瞭解承租方是何神聖,在可以解決的能力內,才能買到好房子!!重點仍以房子所在地優缺點和購入價格為主要考量進場點!!!
最後房子買下來過戶後,記得到房子所在地的當地戶政事務所申請原設籍人遷戶,避免原屋主有欠款狀況,討債公司會循戶政這條線來騷擾!
投資「法拍屋」3年賺1倍
‧聯合理財網 2008/02/14 【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】
【賺法拍屋 三點不漏：一是信任專家，在事前先找一般房仲，了解區域行情及供給量，再找法拍仲介公司，可以省下很多麻煩；二是一定要親自看屋，了解環境，如果有人住而且很棘手，建議不要碰；第三則是，看屋要看仔細，不要心存偏見，以免錯失買到好屋的機會。】
國內房市走了四年多頭，在利率不斷上升，買氣一路下滑下，街道上又冒出不少法拍屋小廣告。從事房地產工作已11年的陳偉文認為，就投資而言，法拍屋其實是不錯的標的，他3年多前就在三重買了一間法拍屋，買時400多萬，現在行情已到800多萬元，大漲了一倍。
法拍屋 其實沒那麼恐怖
陳偉文說，很多人聽到法拍屋，就想到「海蟑螂」、「糾紛很多」，其實沒那麼恐怖，很多人根本是「想太多」。他說，當年他也是「想太多」的一員，還好有進一步查証，才沒有錯失買到好宅的機會。
陳偉文讀新聞系，但畢業後工作都和房地產有關係，先在房地產專業雜誌「租售報導」及「當代設計」當編輯，覺得紙上談兵不過癮，於是直接轉戰代銷公司、房仲公司，現在更是自己開了一家房地產顧問公司，當起老闆。
接觸房地產時間很早，但他卻一直到三年多前才買下人生第一棟房子。一方面是那時手上才有較大筆的資金，但也不多，只有一百多萬元，另一原因則是長期接觸房地產，對景氣起伏感受直接敏感，雖然當時市場還有人喊空，但他不認為，相信如果不及時進場買房子，以後一定要付出更高代價。
自住錢不夠 找上法拍屋
93年台北房價還不高，但當時銀貸成數只有六、七成，以一百多萬元資金，想買包括父母在內全家可同住的大房子，困難度很高，新成屋是絕對不夠的，中古屋也很拚，他在台北縣市各地找透透，一直無法找到坪數夠大，但自備款只要一百多萬元，而且日後房貸壓力又不會太大，面面俱到的物件。
找了好幾個月，一天走在路上，心裡正想著「這世上真有心中想像的房子麼？」結果就看到一根電線桿上，貼著一張小廣告，上面寫著「俗！三重五華商圈法拍屋」，仔細端詳，坪數5、60坪，開價只有410萬元，果然有夠「俗」！
陳偉文說，他從事房地產工作多年，多少聽過法拍屋的故事，譬如黑道介入、強索搬遷費，舊屋主不滿被查封，臨去亂砸一通等等，因此雖覺便宜，但心裡還是有點猶豫，不過為了為自己為家人找一個家，還是鼓起勇氣打電話。
原來貼廣告的是一家代拍公司，專門替人代標、處理交屋、代墊款等，410萬元也不是房屋售價，而是法院一拍底價，買屋者可以委託他人代標，也可自己去法院投標，只要比底價高就可能標到，標到後現場付兩成，七天內需繳清尾款，但這一切包括資金籌措，法拍房仲公司都可代辦，只要事後支付佣金2%。
人生第一拍 空手而回
他對此一物件很感興趣，在看過房屋覺得沒什麼問題，就自已到法院參與投標，物件市價500多萬，一拍依規定打八折所以底價才會410萬元。依照法拍房仲的建議，他加了好幾萬元，心想一定會到手，結果當天一堆人搶標，第一拍就被拍走，還拉高到接近市價的500多萬元。
這次投標後，他才知道原來法拍市場也很熱門，好物件大家還是會出高價搶標。法拍公司事先也沒料到這麼搶手，於是就介紹另一間位於二重地區的法拍屋，約48坪，市價800多萬，但從一拍645萬元一直拍到三拍413萬元，統統流標。
代拍公司告訴他，如果有興趣可以用「遞狀承購」的方式，以三拍時流標的底價，直接向法院申購，不用再等到新一輪的拍賣，不過公司也提醒他，拍賣三次都流標，顯然是有些狀況，必須仔細看屋審慎考慮。
鐵籬嚇人 好屋差點擦身過
他依言就去現場看屋，是一棟大樓，一到現場就看到樓下一大片居然被人用鐵籬圍了一圈，心想果然問題很大，不是土地有糾紛，就是結構有問題，難怪三次都流標。正想掉頭離去，忽然一個念頭，既然已到現場，何不問一下?
結果走近一看，赫然發現靠近鐵籬上貼著一張「捷運局公告」，原來當地臨近新莊捷運線三重先嗇宮捷運站預定地，捷運局為了安全，因此設置鐵籬，另外留有出口。想來是新莊線還沒有多少人了解，先嗇宮更是沒沒無聞，連他做房地產這一行都搞不清楚，更遑論別人，其他投資人應該是被「騙」了，以為問題很大，所以才會一直流標。
他後來又向住戶查証，証實真的沒有任何糾紛，而且想買的屋子也沒人住，問題單純，於是就遞狀承購，兩成現金90萬元用存款，其餘300多萬元則透過代墊銀行先代墊，過戶後再向另一家銀行借款還清代墊款，然後就是正常繳房貸。
撿到大便宜 現買現賺
他說，其實這間房子一買到手，就已賺了一大筆，因為原屋主銀貸就借到800萬元，市值最少一千萬元，雖然當地後來房價跌了不少，但行情還有六、七百萬元，他以413萬元買到，立刻就賺了200萬。最近同一大樓有同樣坪數的房子出售，成交價約900萬元，也就是說，他現在已賺了一倍。
陳偉文說，在銀行持續大幅緊縮套房貸款成數下，套房投資客近幾月來「倒貨」相當明顯，多數人撐住，但也應該會有人資金調度失靈，物件被銀行沒入，由於銀行有一定作業程序，因此可能再過一陣子，才會明顯出現在法拍市場，以長期來看，如果取得這些便宜物件，還是有不錯獲利機會。
低接小套房 輕鬆加減賺
【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】
除了買法拍屋大有斬獲外，陳偉文也投資小套房，掌握低成本，是他投資獲利秘訣，他說，有錢人玩豪宅賺差價，沒有 多少本錢的人，投資低成本物件，雖然不會一夕致富，但積少成多，聚沙成塔，將來有機會「玩大的」，也說不定。
陳偉文最先在淡水沙崙一帶，買了一間三米六的小套房，當地是很偏遠，但有學生租屋市場，而最重要的，物件是屋主急售件，10坪權狀，只要64萬元，比鄰近的套房，至少便宜兩成。也就是說，銀行其實可貸足64萬元，他根本可以一毛不花，就買到物件。
這間房子他在95年接手，簡單裝潢，花了17萬元，總成本是81萬元，本來想出租給學生，一個月租6000元，投報率也有8.8%，付利息還有剩，不過，後來有房仲跟他接觸，希望他轉售，一位年輕男性SOHO族買來當工作室兼住家使用，買價96萬元，前後沒多久，就賺了15萬元的價差。
他去年另外在淡江大學附近有一間四米二套房，也是在低點買進，17坪多，一坪只買了11萬元左右，現在同一棟，同一類型的大樓套房，行情在13、4萬元，不過受到套房貸款衝擊，銷售速度有點緩慢，至今仍在手上。他並不擔心，主要是自己買在低點，而且投報率划算，再怎麼樣也不會跌破自己購進的價格。
陳偉文說，因為成本低，負擔不重，所以不會有太大壓力，就像打小麻將一樣，頗有小賭怡情的樂趣。之前景氣好時，他只能向郊區物色物件，現在買氣趨緩，市區有較多機會物色低於行情的物件，只要多留心注意，就能找得到。
專家教戰》沒點交的不要碰
‧聯合理財網 2008/02/14
【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】
【賺法拍屋 三點要顧：賺法拍屋，吳廷芳建議跟著三種目標走，一是建商、二是捷運，三是重大建設，獲利空間更大。】
房市買氣趨緩，加上股市暴起暴落，不少人遭到無情套殺，房貸繳不起，法拍屋因此又多了起來。專門提供法拍屋資訊的透明房訊社長吳廷芳表示，比起以往，現因有較多物件可以選擇，更有機會揀到便宜。
吳廷芳說，一般人買法拍屋，最怕碰到惡意占房子，向新屋主敲詐巨額搬家費的「海蟑螂」，事實上新的行政強制執行法實施後，海蟑螂雖非絕跡，但已經非常少，不過由於還是有可能碰到難纏的租客，因此初踏入法拍投資市場，他建議最好從「空屋」物件下手，比較輕鬆。
吳廷芳表示，國內法拍市場在民國88、9年間最興盛，主要是當時建商搶建，市場嚴重供過於求，北市房價短時間急跌了三成，其他縣市更是腰折。很多人房貸借了八成，轉售出去還得倒貼銀行二三成，於是紛紛丟給銀行，淪入法拍。
92年房市復甦以後，法拍屋去化快，案量也愈來愈少。前兩年房市熱絡，投資客正常市場找不到「好貨」，紛紛轉戰法拍市場，於是很多物件都是一拍定案，而且底價雖是市價打八折，但競標之下，得標金額往往比市價還高，投資客只求物件到手，都看未來增值空間，獲利空間相形有限。
不過這種情況，近來已改變不少，根據統計，過去幾季全台法拍案量多在四萬多件，但去年第四季多了1.3萬戶，共有5萬6900多戶，多出不少選擇機會。另外目前法拍屋代墊銀行的代墊成數也普遍降到六七成，財力不足的投資客也被迫出場，競爭者也減了不少。
但好物件仍是大家搶，因此，吳廷芳表示，想要有較大獲利空間，應該跟買正常屋一樣，除了房價外，也要考量生活機能、交通條件，像是捷運住宅，得標價雖然不會太便宜，但至少具有保值力，增值潛力也比較雄厚。
投資法拍屋主要還是在賺差價，選擇在建商密集推案、不斷創新高價的地區下手購買，也能有較大的增值空間，因為建商拉高預售房價，成屋自會跟著水漲船高。選擇有重大建設題材的區塊的法拍屋，是另一個方法，但得特別注意時間點，不要交通黑暗期買入，房價開始要漲了，卻已脫手，那能賺到的就很有限。
吳廷芳說，現在如果想進場法拍屋，最重要的，還在手頭要有足夠現金，買法拍屋一得標必須先付兩成現金，另外八成則需在七天內補足，過去有多家銀行做法拍代墊款，而且不少民間金主也在做，提供不足的八成金額，但現在只有一兩家，而且貸款只有六、七成，「自備款」門檻拉高很多。
另外為免麻煩，初進入法拍市場，可選擇法院標註「空屋」的物件，但吳提醒，雖然註明是空屋，還是得看一下，小訣竅是，「空屋」物件，可以向自來水及電力公司查資料，看看是否已斷水斷電，如果已超過三個月以上，代表真的是空屋，就可大膽買進。
沒點交的房子，其實也不是不能碰，但需要多一點耐心和時間。按照正常程序，未點交的法拍屋，在得標後大約需三到四個月的時間進行點交，如果想請債權人早點搬，一般給拍定價的1~5%，做為搬家費，就看實際情況，拒不點交的，走法院則最快得半年時間，由法院強制執行。由於最後的結果，債權人一定得搬走，通常給一些錢，就能迅速點交。
【2008/02/14 聯合晚報】
最後房子買下來過戶後,記得到房子所在地的當地戶政事務所申請原設籍人遷戶,避免原屋主有欠款狀況,討債公司會循戶政這條線來騷擾!
投資「法拍屋」3年賺1倍
‧聯合理財網 2008/02/14 【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】
【賺法拍屋 三點不漏：一是信任專家，在事前先找一般房仲，了解區域行情及供給量，再找法拍仲介公司，可以省下很多麻煩；二是一定要親自看屋，了解環境，如果有人住而且很棘手，建議不要碰；第三則是，看屋要看仔細，不要心存偏見，以免錯失買到好屋的機會。】
國內房市走了四年多頭，在利率不斷上升，買氣一路下滑下，街道上又冒出不少法拍屋小廣告。從事房地產工作已11年的陳偉文認為，就投資而言，法拍屋其實是不錯的標的，他3年多前就在三重買了一間法拍屋，買時400多萬，現在行情已到800多萬元，大漲了一倍。
法拍屋 其實沒那麼恐怖
陳偉文說，很多人聽到法拍屋，就想到「海蟑螂」、「糾紛很多」，其實沒那麼恐怖，很多人根本是「想太多」。他說，當年他也是「想太多」的一員，還好有進一步查証，才沒有錯失買到好宅的機會。
陳偉文讀新聞系，但畢業後工作都和房地產有關係，先在房地產專業雜誌「租售報導」及「當代設計」當編輯，覺得紙上談兵不過癮，於是直接轉戰代銷公司、房仲公司，現在更是自己開了一家房地產顧問公司，當起老闆。
接觸房地產時間很早，但他卻一直到三年多前才買下人生第一棟房子。一方面是那時手上才有較大筆的資金，但也不多，只有一百多萬元，另一原因則是長期接觸房地產，對景氣起伏感受直接敏感，雖然當時市場還有人喊空，但他不認為，相信如果不及時進場買房子，以後一定要付出更高代價。
自住錢不夠 找上法拍屋
93年台北房價還不高，但當時銀貸成數只有六、七成，以一百多萬元資金，想買包括父母在內全家可同住的大房子，困難度很高，新成屋是絕對不夠的，中古屋也很拚，他在台北縣市各地找透透，一直無法找到坪數夠大，但自備款只要一百多萬元，而且日後房貸壓力又不會太大，面面俱到的物件。
找了好幾個月，一天走在路上，心裡正想著「這世上真有心中想像的房子麼？」結果就看到一根電線桿上，貼著一張小廣告，上面寫著「俗！三重五華商圈法拍屋」，仔細端詳，坪數5、60坪，開價只有410萬元，果然有夠「俗」！
陳偉文說，他從事房地產工作多年，多少聽過法拍屋的故事，譬如黑道介入、強索搬遷費，舊屋主不滿被查封，臨去亂砸一通等等，因此雖覺便宜，但心裡還是有點猶豫，不過為了為自己為家人找一個家，還是鼓起勇氣打電話。
原來貼廣告的是一家代拍公司，專門替人代標、處理交屋、代墊款等，410萬元也不是房屋售價，而是法院一拍底價，買屋者可以委託他人代標，也可自己去法院投標，只要比底價高就可能標到，標到後現場付兩成，七天內需繳清尾款，但這一切包括資金籌措，法拍房仲公司都可代辦，只要事後支付佣金2%。
人生第一拍 空手而回
他對此一物件很感興趣，在看過房屋覺得沒什麼問題，就自已到法院參與投標，物件市價500多萬，一拍依規定打八折所以底價才會410萬元。依照法拍房仲的建議，他加了好幾萬元，心想一定會到手，結果當天一堆人搶標，第一拍就被拍走，還拉高到接近市價的500多萬元。
這次投標後，他才知道原來法拍市場也很熱門，好物件大家還是會出高價搶標。法拍公司事先也沒料到這麼搶手，於是就介紹另一間位於二重地區的法拍屋，約48坪，市價800多萬，但從一拍645萬元一直拍到三拍413萬元，統統流標。
代拍公司告訴他，如果有興趣可以用「遞狀承購」的方式，以三拍時流標的底價，直接向法院申購，不用再等到新一輪的拍賣，不過公司也提醒他，拍賣三次都流標，顯然是有些狀況，必須仔細看屋審慎考慮。
鐵籬嚇人 好屋差點擦身過
他依言就去現場看屋，是一棟大樓，一到現場就看到樓下一大片居然被人用鐵籬圍了一圈，心想果然問題很大，不是土地有糾紛，就是結構有問題，難怪三次都流標。正想掉頭離去，忽然一個念頭，既然已到現場，何不問一下?
結果走近一看，赫然發現靠近鐵籬上貼著一張「捷運局公告」，原來當地臨近新莊捷運線三重先嗇宮捷運站預定地，捷運局為了安全，因此設置鐵籬，另外留有出口。想來是新莊線還沒有多少人了解，先嗇宮更是沒沒無聞，連他做房地產這一行都搞不清楚，更遑論別人，其他投資人應該是被「騙」了，以為問題很大，所以才會一直流標。
他後來又向住戶查証，証實真的沒有任何糾紛，而且想買的屋子也沒人住，問題單純，於是就遞狀承購，兩成現金90萬元用存款，其餘300多萬元則透過代墊銀行先代墊，過戶後再向另一家銀行借款還清代墊款，然後就是正常繳房貸。
撿到大便宜 現買現賺
他說，其實這間房子一買到手，就已賺了一大筆，因為原屋主銀貸就借到800萬元，市值最少一千萬元，雖然當地後來房價跌了不少，但行情還有六、七百萬元，他以413萬元買到，立刻就賺了200萬。最近同一大樓有同樣坪數的房子出售，成交價約900萬元，也就是說，他現在已賺了一倍。
陳偉文說，在銀行持續大幅緊縮套房貸款成數下，套房投資客近幾月來「倒貨」相當明顯，多數人撐住，但也應該會有人資金調度失靈，物件被銀行沒入，由於銀行有一定作業程序，因此可能再過一陣子，才會明顯出現在法拍市場，以長期來看，如果取得這些便宜物件，還是有不錯獲利機會。
低接小套房 輕鬆加減賺
【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】
除了買法拍屋大有斬獲外，陳偉文也投資小套房，掌握低成本，是他投資獲利秘訣，他說，有錢人玩豪宅賺差價，沒有 多少本錢的人，投資低成本物件，雖然不會一夕致富，但積少成多，聚沙成塔，將來有機會「玩大的」，也說不定。
陳偉文最先在淡水沙崙一帶，買了一間三米六的小套房，當地是很偏遠，但有學生租屋市場，而最重要的，物件是屋主急售件，10坪權狀，只要64萬元，比鄰近的套房，至少便宜兩成。也就是說，銀行其實可貸足64萬元，他根本可以一毛不花，就買到物件。
這間房子他在95年接手，簡單裝潢，花了17萬元，總成本是81萬元，本來想出租給學生，一個月租6000元，投報率也有8.8%，付利息還有剩，不過，後來有房仲跟他接觸，希望他轉售，一位年輕男性SOHO族買來當工作室兼住家使用，買價96萬元，前後沒多久，就賺了15萬元的價差。
他去年另外在淡江大學附近有一間四米二套房，也是在低點買進，17坪多，一坪只買了11萬元左右，現在同一棟，同一類型的大樓套房，行情在13、4萬元，不過受到套房貸款衝擊，銷售速度有點緩慢，至今仍在手上。他並不擔心，主要是自己買在低點，而且投報率划算，再怎麼樣也不會跌破自己購進的價格。
陳偉文說，因為成本低，負擔不重，所以不會有太大壓力，就像打小麻將一樣，頗有小賭怡情的樂趣。之前景氣好時，他只能向郊區物色物件，現在買氣趨緩，市區有較多機會物色低於行情的物件，只要多留心注意，就能找得到。
專家教戰》沒點交的不要碰
‧聯合理財網 2008/02/14
【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】
【賺法拍屋 三點要顧：賺法拍屋，吳廷芳建議跟著三種目標走，一是建商、二是捷運，三是重大建設，獲利空間更大。】
房市買氣趨緩，加上股市暴起暴落，不少人遭到無情套殺，房貸繳不起，法拍屋因此又多了起來。專門提供法拍屋資訊的透明房訊社長吳廷芳表示，比起以往，現因有較多物件可以選擇，更有機會揀到便宜。
吳廷芳說，一般人買法拍屋，最怕碰到惡意占房子，向新屋主敲詐巨額搬家費的「海蟑螂」，事實上新的行政強制執行法實施後，海蟑螂雖非絕跡，但已經非常少，不過由於還是有可能碰到難纏的租客，因此初踏入法拍投資市場，他建議最好從「空屋」物件下手，比較輕鬆。
吳廷芳表示，國內法拍市場在民國88、9年間最興盛，主要是當時建商搶建，市場嚴重供過於求，北市房價短時間急跌了三成，其他縣市更是腰折。很多人房貸借了八成，轉售出去還得倒貼銀行二三成，於是紛紛丟給銀行，淪入法拍。
92年房市復甦以後，法拍屋去化快，案量也愈來愈少。前兩年房市熱絡，投資客正常市場找不到「好貨」，紛紛轉戰法拍市場，於是很多物件都是一拍定案，而且底價雖是市價打八折，但競標之下，得標金額往往比市價還高，投資客只求物件到手，都看未來增值空間，獲利空間相形有限。
不過這種情況，近來已改變不少，根據統計，過去幾季全台法拍案量多在四萬多件，但去年第四季多了1.3萬戶，共有5萬6900多戶，多出不少選擇機會。另外目前法拍屋代墊銀行的代墊成數也普遍降到六七成，財力不足的投資客也被迫出場，競爭者也減了不少。
但好物件仍是大家搶，因此，吳廷芳表示，想要有較大獲利空間，應該跟買正常屋一樣，除了房價外，也要考量生活機能、交通條件，像是捷運住宅，得標價雖然不會太便宜，但至少具有保值力，增值潛力也比較雄厚。
投資法拍屋主要還是在賺差價，選擇在建商密集推案、不斷創新高價的地區下手購買，也能有較大的增值空間，因為建商拉高預售房價，成屋自會跟著水漲船高。選擇有重大建設題材的區塊的法拍屋，是另一個方法，但得特別注意時間點，不要交通黑暗期買入，房價開始要漲了，卻已脫手，那能賺到的就很有限。
吳廷芳說，現在如果想進場法拍屋，最重要的，還在手頭要有足夠現金，買法拍屋一得標必須先付兩成現金，另外八成則需在七天內補足，過去有多家銀行做法拍代墊款，而且不少民間金主也在做，提供不足的八成金額，但現在只有一兩家，而且貸款只有六、七成，「自備款」門檻拉高很多。
另外為免麻煩，初進入法拍市場，可選擇法院標註「空屋」的物件，但吳提醒，雖然註明是空屋，還是得看一下，小訣竅是，「空屋」物件，可以向自來水及電力公司查資料，看看是否已斷水斷電，如果已超過三個月以上，代表真的是空屋，就可大膽買進。
沒點交的房子，其實也不是不能碰，但需要多一點耐心和時間。按照正常程序，未點交的法拍屋，在得標後大約需三到四個月的時間進行點交，如果想請債權人早點搬，一般給拍定價的1~5%，做為搬家費，就看實際情況，拒不點交的，走法院則最快得半年時間，由法院強制執行。由於最後的結果，債權人一定得搬走，通常給一些錢，就能迅速點交。
【2008/02/14 聯合晚報】
posted by James at 4:39 PM
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