Tuesday, February 17, 2009

卓奶奶:住高雄違建 賺台北租金

2009-02-17文/施禔盈
(更多詳細內容,請看本期《Money+理財家雜誌》)
現年89歲的超級阿嬤卓鳳儀,70歲前在台北買過7間房子,卻始終住在高雄的違章建築裡。靠著住南部省下來的錢,拿到台北錢滾錢,一生沒有固定收入的阿嬤,卻能比年輕一輩更富有。
本期《Money+》雜誌封面(圖/Money+提供)



郭淑鈴,35歲,牙醫師,典型的高收入菁英,但是存摺裡的數字卻老是不動如山,一場全球金融海嘯後,資產甚至快速縮水,「我好像真的應該回過頭來跟我外婆學理財欸!」郭醫師苦笑著表示。
郭醫師的外婆卓鳳儀,今年89歲,住在台北市民生社區一棟舊公寓4樓。採訪當天,高齡的她一邊翻閱報紙,一邊聽著CNN新聞播放美國總統選情,卓奶奶居然口齒清晰的說:歐巴馬當選了。

卓奶奶,一位超現代的阿嬤,看到孫子打電腦,好奇!於是跑去報名「電腦長青班」;看到晚輩玩照相手機,新鮮!會要求晚輩也幫忙買一台來給她試試。當古老的黃金,出現創新的投資管道時,卓奶奶也是興致勃勃。

金條換船票 相信黃金最保值

「大概是前年吧!奶奶看到黃金價格在600 美元附近,就一直要我們帶她去銀行開黃金存摺帳戶。」孫女的一席話,在旁的老奶奶聽了猛點頭,「以前買首飾、戒指這些實體黃金不划算,工錢不便宜,我後來研究了一下,投資成本低的黃金存摺比較好。」

黃金,對卓奶奶來說,有種特殊的情感。曾經歷過戰亂的人,都知道只有金條才能買到珍貴的逃難船票,所以儘管黃金曾經低迷了近10年之久,但卓奶奶對於這種摸得到、帶得走的貴金屬仍然深具信心,「我把黃金當作不動產,買了就擺著,價錢好不好沒關係,我相信它終究可以保值。」

可以保值的東西還包括房地產。卓奶奶一直到70幾歲都還在四處看房子,「不見得要買,但就是有興趣。」算一算這一生,卓奶奶看過的房子不下數百間,因為有興趣、因為做過功課,所以能靠著房地產轉手買賣,累積讓人稱羨的財富。

「奶奶從來沒有固定的工作、領過固定的薪水,收入時有時無;相形之下,我們這群晚輩遜色許多,雖然有不錯的工作、不錯的薪水,不過,卻總是被投資吃光光。」

外孫女郭淑玲感慨著表示。當孫字輩的年輕世代向外求了老半天,東問問西問問,該投資這個、還是那個??沒想到繞了一大圈後發現,自家的奶奶才是一塊「寶」,累積了一甲子的理財功力彌足珍貴。




一台縫紉機 養活一家四口人

今天奶奶一家能在台灣開枝散葉,還得歸功於卓奶奶的投資敏感度。民國37年,大陸即將淪陷,當年才27歲的卓奶奶,一路從北京、天津、上海、香港,輾轉逃難到台灣來,在逃難途中,她無意間聽到台灣沒有玻璃絲襪、收音機、旗袍料子,於是天生就有生意頭腦的她,硬是擠出部分的逃難路費拿去採購這些貨品,「那時候我就把這些東西塞在鍋碗瓢盆裡,還故意拿一些看起來舊舊的紙張包起來,希望順利帶到台灣。」卓奶奶回憶說。

來到台灣後,寡母帶著3個孩子,剛開始沒有任何收入,奶奶就把旗袍料子、收音機拿去委託行寄賣,玻璃絲襪則是轉賣給一些追求時髦的官太太,「香港是自由港,東西都比較便宜,像玻璃絲襪一雙在香港買只要1塊錢台幣,但是在台灣卻可以賣到100塊。」這些從香港帶來的東西,足足支撐了卓奶奶一家四口好些年的生活。

但總不能坐吃山空,因此卓奶奶也靠著從北京帶來的一台縫紉機,幫人裁縫貼補家用,「其實省省的花,縫補的收入也足夠一家子吃用了。」這台骨董縫紉機現在還擺在卓奶奶的房子裡,是卓奶奶重要的家當與紀念品。

回想剛來到台灣的生活,卓奶奶說,為了怕孩子餓肚子,所以只要一有收入,都要先「存糧」,「100斤紅薯20元,一家4口一天就吃2斤,這樣可以確保1個多月一家人都有東西吃。」卓奶奶回憶這段艱苦的日子。

慢慢的,當奶奶攢存了一些錢後,她開始考慮買房子。「香港地方小,房子很貴,我曾經看過一張上下鋪的床就住了兩家人;也看到香港很多有錢人,都是靠租金在過生活。」



香港經驗 看到台灣房市契機

香港的景象讓卓奶奶頗有感觸。民國61年,卓奶奶在現址台北市立療養院附近買了一間房子,總價12萬元,6萬元的頭期款靠著既有儲蓄、標會,還有朋友的幫忙湊齊,另外6萬元則向銀行貸款。不過,卓奶奶努力攢下的房子,並不是拿來自己住的。當時她帶著3個小孩依舊租住在高雄的違章建築裡,台北置產則是用來賺租金。


「我記得當時貸款1個月大概要繳1,000 元,房子出租1 個月可以拿800 元,我算過了,這樣供養房子還是划算,因為未來房子是自己的,而且台北市的房子一定會增值。」卓奶奶自信滿滿的說。之後這間房子以90萬元賣掉,這是她第一次靠房地產賺錢。

從此,奶奶持續在台北看房子。她說,大都市會發展、房地產絕對漲,但是鄉下就不同了,所以買房子一定要「求利於市」。問她買房子有什麼訣竅?「一定要到處看,才會有感覺。」因此,雖然人住高雄,但卓奶奶一樣不辭辛勞地南北往返看房子。

她接著說,房子的通風、光線一定要好、格局要方正,這樣對身體有益處;而靠近公園、有綠樹、交通方便的房子人人愛;鄰居素質也很重要,要挑學校附近的比較好??卓奶奶的選屋要訣聽似老生常談,卻是顛撲不破的真理。

看看卓奶奶在台北市買過的7間房子,多半集中在早年的示範社區︰民生社區,就可以看出奶奶買屋的功力不凡,特別是現在住的房子剛好就位在公園旁,30幾年的老公寓,建商非常有興趣談改建,果真薑是老的辣,奶奶率先卡位囉!

而讓卓奶奶獲利最多的,則是民國73年於台北市三民路所買的一間房子,買的時候不到200萬元,但是7 年後再脫手,房價卻漲了3 倍之多,足足賺進了約500萬元。



貸款少一點 落袋租金才能多一點

當時房地產確實處於大多頭,台北市平均漲幅近2.5倍,但卓奶奶的房子賣價卻能高於平均漲幅。原來奶奶買的是一間4 樓公寓的4 樓,之後她又在頂樓加蓋,因為有5樓加蓋的部分,所以推高了賣價。

歸納卓奶奶的做法:買一間好房子,出租收租金,等到房地產增值時,伺機賣出,手中有一筆錢後,再以小換大,而她累積數十年的經驗是:台北好地段的房子都會賺錢。不過,卓奶奶提醒,貸款成數不能太高,通常是不得已時才向銀行借款,「這樣才不會把收到的租金全部轉給銀行,貸款少一點,才能存下更多錢。」所以卓奶奶就算貸款,也不會超過總價的5成。


讓人好奇的是,奶奶住在南部,但房子都在北部,要如何管理房客?「這不難啊!到法院公證(指租約)就好了,花一點公證費,就不用擔心房客拖欠租金,或是租約到期、賴著不搬。」有公權力當後盾,卓奶奶安心當包租婆。

住南部省錢,靠台北房子賺錢,卓奶奶穩紮穩打的聚積財富。事實上,卓奶奶一直到70幾歲時,才在孩子的強力要求下,從高雄岡山搬到台北,第一次住進「自己買」的房子內。



高齡搭公車 省下車錢買書長知識

其實卓奶奶這一生的「工作」收入非常有限,除了縫補外,就是擔任臨時教員的一點薪資,但今天能夠住在環境一級棒的民生社區、並且生活自給自足,原因不外乎高超的「房地產理財術」,而這身功夫得來絕非偶然,勤走、勤看、勤問,「三勤」心法讓她揮別了過去的苦日子。

「看到親朋好友玩股票賺錢,也不是沒有心動過,但是虧了一點點之後,我就從此不碰了。」卓奶奶強調,自己是股票的外行,賠了錢會心急,因此她體會到,做什麼事情都要挑自己最拿手的,如果只有半吊子,寧願不碰。所以之後靠房地產賺到的錢,幾乎不會再拿去做其他投資,只買黃金或是單純擺在銀行生息。

令人敬佩的是,以卓奶奶的財力,出入大可靠「小黃」(計程車),但是由於北市老人搭公車免費,卓奶奶便把省下來的車錢用來買書,因為這位超級阿嬤習慣時時動腦、吸收知識,典型的「活到老、學到老」。我們問卓奶奶現在怎麼看房地產市場?卓奶奶說,「房價在跌,家人能擠一擠,就不要急著買,除非撿到便宜的房子。好房子是需要等待的。」

89 歲了,卓奶奶用她的一生證明︰不用擔心身無恆產,只要節流與開源雙管齊下,認真精進一種投資管道,就能讓自己與子孫永遠受用。這不也正是我們這一代年輕人常掛在嘴邊、說要學習的「簡單理財」智慧嗎?



卓鳳儀小檔案

出生:1920年

資歷:曾任小學代課老師,多數時候靠著一台從大陸飄洋過海來台灣的裁縫機貼補家用。最擅長買房子,所買的房子間間賺錢,一直到70幾歲還是喜歡到處看房子,了解行情。


多年累積的理財智慧,讓她到現在89歲高齡,都能生活無虞,從未向孩子拿過任何生活費。

家庭狀況:子女3個、內外孫共6個、曾孫4個

(更多詳細內容,請看本期《Money+理財家雜誌》)

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