Monday, February 16, 2009

不動產經紀人篇

●仲介代銷必要證照

  為管理不動產經紀業、保障交易者權益,而制定的「不動產經紀業管理條例」在民國88年2月通過後,無疑是房屋仲介、代銷史上的頭條大事,歷經三年的緩衝期,終於在91月2月正式上路!

●因應管理條例,證照勢在必得

  中華民國不動產經紀人協會理事長彭培業說,此條例正式開跑,有了法令的管理與保護,消費者買賣不動產將更有保障!但,從另一角度來看,對不動產經紀業則有重新洗牌的作用,不少業者被迫退出市場,但也傳出部分業者抗繳營業保證金及借牌營業的亂象。
  在不動產經紀業管理條例第11條中規定:經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。但非常態營業處所,其所銷售總金額達新台幣六億元以上,該處所至少應置專業經紀人一人。營業處所經紀營業員數每逾二十名時,應增設經紀人一人。因此,相關從業人員為及早取得合法資格或生涯規劃,早已紛紛投入專技普考及特考,獲得證照者也愈來愈多,對提升從業人員的水準,的確已發揮相當的把關作用!
  不動產經紀業管理條例規範的對象為仲介或代銷業者,在不動產交易的過程中,必須確保各項契約、廣告、銷售說明均與實際產品相符合,在第22條規定,不動產交易過程中,以下六項文件需經不動產經紀人簽章後始具法律效益:1.不動產出租、出售委託契約書。2.不動產承租、承購要約書。3.定金收據。4.不動產廣告稿。5.不動產說明書。6.不動產租賃、買賣契約書。
綜合上述,可以發現不動產經紀人證照在不動產經紀業中表徵的,不僅是一份專業形象,更是一種資格證明,若想跨上不動產經紀業舞臺,擁有它,是絕對必要的當務之急!

●房屋仲介專業制度化,有志青年可大展身手

  過去,很多人將房屋仲介當作是一種流動性高的過渡性工作,然而,隨著時代的變遷,產業清楚分工及專業化的訴求,人們逐漸對房屋買賣這項高價位的消費性決策,抱持貨比三家、小心謹慎的高警覺態度,於是,找對專業的房屋仲介者,成為人們買賣房屋成功與否的絕對關鍵。另外,房屋仲介業者所涉及的專業包括:產權、估價、稅法、貸款……等,實非一般抱過渡態度者所能勝任。如果執業者沒有專業的經驗,不但無法保障消費大眾的購屋權利,甚至會造成交易糾紛。於是,專業的房屋仲介業不但已從過去流動性高的框框中跳出,其專業的形象、良好的服務品質,更成為現代版房屋仲介業的絕對代名詞,因此,獲利空間無限大、極富挑戰性的房地產業,絕對是有理想、有抱負的青年男女們,長期發展的優質選擇!

●合法資格,一試高上後顧無憂

  依不動產經紀業管理條例第14條規定:經不動產經紀人考試及格並具有一年以上經紀營業員經驗者,得向直轄市或、縣(市)政府請領不動產經紀人執業證書。所謂的經紀營業員經驗,依下列情形之一認定:1.取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料。2.本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務者有所得證明者。
由上述可知,已通過公(協)會舉辦之經紀營業員訓練合格,並不等於取得不動產經紀人執照。取得不動產經紀人執業資格的管道有幾個:

通過中央主管機關指定單位,如:桃園縣、新竹縣、新竹市之不動產經紀人公(協)會等,所舉辦的經紀營業員訓練,並取得一年執業證明後;再參加由考選部主辦之不動產經紀人普(特)考,即可於考試及格後,取得不動產經紀人執業資格(需特別注意,不動產經紀人與營業員不同,經紀營業員,只能從事房屋仲介銷售業務工作,不具簽核不動產租賃買賣契約書、訂金收據等證明單據的資格,且因尚須透過經紀人簽章六種文件,故在專業程度或實際的業績上,都將因此而被打折扣)。
先通過不動產經紀人考試,再進入職場取得一年經紀營業員實際工作經驗後,便可具有不動產經紀人執業資格(應考資格,請見背面說明),只需花一次精力準備,直接取得「經紀人」資格!如果在條例公布前已有仲介經驗一年以上者,則可不必有「營業員」經驗。

對已從事仲介業多年者,依本條例第37條中規定,在本條例公佈前已從事仲介業或代銷業務滿二年,有關該項執行業務或薪資所得扣繳資料證明,經中央主管機關審查合格得參加特考,此項特考在5年內將至少舉辦5次,最近一次考試預定於92年11月22~23日舉行,因為沒有「普考」學歷須為高中職以上的限制,請務必把握!
90~88年不動產經紀人普考‧特考錄取統計

類別 90年 89年 88年
普考 特考 普考 特考 普考 特考
報名人數 -- 2,444 6,145 4,388 9,613 7,599
到考人數 -- 1,676 3,438 3,036 5,049 5,775
及格人數 -- 540 1,103 709 2,354 2,798
及格率(%) -- 32.22 32.08 23.35 46.62 48.45

註:1.錄取分數均為60分。
  2.--表未舉辦。

●雙證在手,所向披靡!

  擁有不動產經紀人執照及實務經驗者,相信對地政事務所、銀行貸款等相關事宜及人脈,已經有相當的熟悉度及了解,如果因為沒有地政士的證照,而無法處理登記及移轉業務,就等於將白花花的銀子送給別人!反過來說,地政士如果沒有不動產經紀人證照,而無法在業務有高度相關的:不動產出租、出售委託契約書、不動產承租、承購要約書、不動產租賃、買賣契約書等方面為客戶作簽核及服務,實乃一大缺憾!如果能手握雙證照,無論是站在服務或獲利的角度上,都將更上一層樓!
  尤其這兩種證照考試科目大致相同,二者皆屬於不動產證照普考等級,出題老師亦大致相同。若想在短期內一箭雙鵰,有兩條殊途同歸的道路:

1 -----+------ ------+-----→ 補強科目:
1.土地登記實務
2.遺產稅與贈與稅
不動產經紀人 地政士

  

2 -----+------ ------+-----→ 補強科目:
1.不動產估價
2.不動產經紀法規
地政士 不動產經紀人

  換句話說,只要通過一項考試,另一項即可輕鬆過關!
  如果您的終極目標,是挑戰不動產界中最有保障與前瞻性的:高普考地政類科及不動產估價師,那麼,「不動產經紀人+地政士」兩項考試,就是攻上頂峰的前哨戰!

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