摘錄》最能讓人致富的一條小巷

文．胡秀珠

73年11月11日，台北市東區第一家百貨公司──統領百貨開幕，開啟了東區的繁華，也帶進了人潮。3年之後，太平洋SOGO崇光百貨也隆重開幕；在SOGO的光環加持，鐵路地下化、建立40年的復旦橋拆除，市民大道全線通車及捷運板南線的開通，人潮帶來了大量的錢潮，讓忠孝商圈如同一部印鈔機，成了淘金天堂。
早在30年前，敦化南路一段187巷可不是現在的樣貌。「民國66年左右，敦化南路沒有分段，整條忠孝東路只建到敦化路口，再過去都是小土丘；沒有開發的荒地，還可以隨意闢個園地，種種青江菜、波菜、蔥蒜呀什麼的，」身穿競選背心、已連續擔任3屆里長，今年角逐「4連霸」的建安里里長溫進亮瞇著眼回憶。
直到民國70幾年，還是沒有多大的改變。溫進亮說，北到市民大道四段、東到忠孝東路四段223巷及敦化南路一段為界的建安里，在敦化南路未分段時，就分為351巷（現今的161巷）、355巷（現今的177巷）及369巷（現今的187巷）；溫進亮指著他「管轄」的範圍說，「當時，再過去都沒有路，3、4000位住戶都要從161巷進出。」
那時候，也沒有柏油路，都是石子路，車子一過，揚起滿天塵土。「常常要做的事，就是往馬路上灑水，否則家裡的玻璃、家具一定蒙上一層厚厚的灰塵，」幫別人帶三個小孩的里長嬸一邊餵小孩吃飯，一邊搭腔。
人潮帶來了大量的錢潮
1996年，前台北市長陳水扁連任，大力掃蕩八大行業。他強力要求KTV、電動玩具、撞球場及酒店業者退出大馬路旁，使得八大行業被迫退到「靜巷」內；187巷因緊鄰統領百貨商圈，餐廳、pub業者紛紛進駐，晚上常常營業到凌晨2、3點，儼然成了一座不夜城。
187巷擁有諸多優點，如鬧區靜巷、周遭名宅林立，加上商圈聚集等，但是，水患卻是它最大的罩門。由於該地地勢低漥，每逢大雨即淹水的惡夢，困擾了溫進亮十幾年。雖然從忠孝東路、市民大道、八德路至松山機場，有一條直徑15~18公尺、綿延長達5公里的涵管，但經常阻塞，「這裡常是3年一小淹、5年一大淹，只要下雨超過半小時，鐵定淹水」，溫進亮談到水患，心有餘悸。
風災水患 台北東區受創重
尤其是2001年的納莉風災，令人驚悚。它重創台北市，尤以東區受傷最重，整條忠孝東路變成一片水鄉澤國，已通車營運的捷運忠孝復興站水淹超過一樓，損失超過百億元，也影響高達60萬人次的捷運族；談起這次水患，在187巷營業超過14年的「陽光空氣花和水」經理王昌熙指著樓梯的「水位線」說，水淹到這裡，我的地下室全都「泡湯」了。
知名藝人吳宗憲在187巷開設近300坪的「惡魔島」餐廳，風光開幕半年之後，也因納莉風災襲擊而全「島」覆沒；即使如此，吳宗憲仍對187巷情有獨鍾，他常跟友人說，187巷絕對有成為「台灣蘭桂舫」的條件。（編按：蘭桂舫是香港知名景點，以pub、夜店著稱，外國人及香港藝人流連忘返之處）。
納莉風災之後，家家戶戶忙著重建家園。但是，誰曉得，走了納莉，2年後，卻來了百年大疫SARS；這一場浩劫，再次使得百業蕭條，不少餐廳、房地產業者因撐不下去而倒閉。「2003年，受到SARS疫情影響，忠孝東路四段沿線的住商大樓都沒有人要，每坪價格跌到20幾萬元」，在忠孝敦化商圈深耕3年的信義房屋忠孝敦化店專案經理方偉明說。
納莉、SARS都沒有擊垮187巷。方偉明端出歷史成交紀錄，在91、92年左右，忠孝東路四段的大樓每坪售價只有16.4萬至28.3萬元，187巷的售價也跌至20萬至23、24萬元；近一年來，187巷房價飛漲，一坪衝上50萬元，好的區位及商品，還有人開價60萬元，「看成交曲線圖，只能用『陡峭』二字形容」，方偉明說，這波急漲趨勢，目前還看不出趨緩的跡象。
具生意頭腦 輕鬆當包租公
中信房屋忠孝敦化店店東黃秋蘭也說，從SARS迄今，187巷的房價上漲6成至1倍；有一個面積不到40坪的店面，轉手三次，價格由4000萬不到，一路狂飆至5000萬元，近期成交價直逼7000萬元。
187巷的店面搶手，幾乎一貼紅單就快速成交，賣方市場成形。只要賣方出價，就有多組買方搶買，只要價格不太離譜，讓買方脫手後可以賺個十幾萬，不怕沒有人買；也因此，此處的投資客比重高達7成。
187巷不僅土地買賣熱絡，租屋市場也相當驚人。走一趟187巷，處處可見裝潢前衛的異國風味餐廳或設計新潮的服飾店，甚或一個3、40坪店面分隔成每間3-5坪的小店面，經營日式或歐式的精美飾品、服裝小舖。只是小小的一間店面，一個月的租金也要3、4萬元。187巷中有一項特色，不管是店面或是小套房，二房東盛行，每月的租金投報率超過6%。
來自彰化的小傑，打扮非常時髦前衛。他大學唸的是商學院，住在鄉下老家時，從小就看媽媽以收租維生；家裡有三棟房子，每棟以1萬元出租，光收租金，一個月可以收到3萬元；因此，他找了三位同窗好友，集資20萬元，向房東承租40坪的一樓店面，再花50萬裝潢隔間，隔成8個小舖，每間可租到4萬元，總租金收入有32萬元，扣除付給房東的20萬，淨收入12萬元；只要具生意頭腦，年輕人也可輕鬆當個包租公、包租婆。
除了土地買賣、當二房東收租外，這條「淘金巷」還有哪些寶可挖？愛逛街的7年級生、現在就讀某私立大學的Sunny說，「在187巷買到的衣服，絕不會和別人撞衫，不僅具有獨特性，也具原創味，」從Sunny的談話中，可以知道何以187巷內的商品可以博得都會男女的青睞，進而輕鬆賺進鈔票。
「新東區」崛起 造成隱憂
細數一下，在187巷中，有近20家的餐飲、服飾店；但不見得每一家都賺錢，因此，商家的替換率頗高，有著地中海式，藍白色調裝潢的「陽光空氣花和水」義大利餐廳及代理日本知名服飾品牌的A Slight Fever，算是187巷內的長青樹。
在187巷經營了14年，躲過了水患、捱過了SARS，王昌熙堅定地說「沒有實力的，不要來187巷，」他認為，不同於西門町的客群，187巷的客群，年輕、有想法、具創意，對品質的要求高；最重要的是，要作出差異性，鎖定特定的客群，無論消費價位、店內裝潢、餐點，甚至於菜單的設計，都要具巧思，才能在187巷屹立不搖。
來自日本東京的A Slight Fever品牌經理小林真也，在品牌林立的東區，硬是從巷弄中殺出一條血路來；他憑的就是，將日本風的品牌精神演譯複製，緊緊捉住年輕人的消費胃口。187巷還能再紅多久？雖然，它群聚的集客效應驚人，但是，也存在隱憂。
在信義計畫區內的華納威秀影城及新光三越四個館陸續開幕之後，將東區的逛街人潮吸引過去，成為「新東區」；再加上大環境景氣變化，租金年年上漲，讓這裡的店家也感受到景氣「寒意」。見過這條巷大起大落的王昌熙大膽預測，187巷的榮景，至少還可以再持續5年以上。
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