Friday, August 29, 2008

景氣反轉 千家房仲爆關店潮

2008-08-29【中時電子報巫彩蓮/台北報導】

房價漲幅已高,經濟成長趨緩,造成房市景氣反轉修正,不論建商、代銷乃至房仲等週邊產業都受到程度不一的影響,台北市房仲公會理事長李同榮預期,整體房市的交易量並沒有顯著成長,全國5000家房仲,將出現過度競爭的現象,以4000家房仲最適規模來看,約有千家房仲因景氣下修而被淘汰。
二○○二年不動產經紀業管理條例施行,搭上本波房地產景氣大多頭行情,國內不動產仲介業家數自2800家,一路成長到去年底為止的5000家,創下房仲家數新高紀錄,短短五年內,不動產仲介家數激增一倍,也埋下過度競爭的隱憂。

政治蜜月期過後,買氣縮手,造成今年上半年房屋建物買賣移轉件數萎縮至19萬5700件,較去年同期的21萬374件,衰退9.1%,為近六年首度出現衰退,整體房市的交易量並沒有顯著成長,在粥少僧多的情況下,競爭淘汰競爭無可避免。

李同榮說,過去幾年房市榮景,嚐到甜頭的店東大舉擴展新的店頭,若店東的管理能力,沒有跟著提升,管理上顧此失彼,市場大餅又萎縮,房仲店頭面臨一波洗牌,首當其衝並非新開店頭,由於新開的店頭手中的資金還算充裕,短期間壓力不大,反倒是在景氣末端搶進,營運週轉金不足的店頭,可能第一波就被淘汰掉。

此外,區域上亦有差異化表現。李同榮分析,台北市房市最具支撐力,即使整體交投降溫,仍有起碼的買氣,若是大台北地區以外,交投降溫速度比較快,相關店頭衝擊更大。但李同榮也說,產業淘汰不盡然要以負面解讀,能夠渡過這一段陣痛期,而生存下來的店頭,反而可以凸顯出它在經營、管理能力上的利基。

市場攻房戰 黑函拉客全出籠

【王莫昀/台北報導】

房巿景氣不佳,民眾購屋意願下滑,為搶食有限的客源,巿場上出現仲介業務員跑到預售案接待中心搶客人的怪異景象,也有業者為了攻擊競爭對手,在對手個案門口分發黑函,為了成功搶下客戶,業者間已殺得天昏地暗。


業者指出,最近部分預售案門前,出現有人發放黑函給來客的罕見狀況,黑函內容不是指稱該案建商快倒了,就是宣稱負責代銷的公司財務吃緊,也有故意把個案成交價寫的很低,擾亂視聽。

亂指建商要倒 或是財務吃緊

台北巿代銷公司理事長王明成證實,最近巿場確實很不平靜,不但黑函亂飛,且仲介業務員跑到預售案的接待中心攔客人,宣稱已蓋好的新成屋較便宜,向原本計畫買預售屋的客戶,強力推銷自己承攬的新成屋或成屋個案,為此,他近期將與幾家仲介業者以及仲介公會協商,希望尋求雙贏對策。

其實,仲介業與仲介業之間的競爭更為激烈,一位陳先生指出,之前,他委託A仲介業者出售位於北巿的一戶電梯公寓,剛開始每周都有幾組人來看屋,但沒多久就沒客人,納悶之餘,他決定趁空檔到出售標的的樓下暗暗觀察,結果發現,竟有其他仲介業者在門口攔截臨時前往看屋的客戶。

看屋客人被其他仲介業攔截

雖然房地產業者間競爭趨於白熱化,可喜的是,為刺激景氣,行政院推出八大措施刺激景氣,包括提高優惠房貸利息,提高銀行承做房貸的總額度等,惟業界看法趨於保守,認為成效有限。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,這項政策利多或許不能帶來另一波買氣,但對於穩定市場的信心是有幫助的。

究竟什麼樣的利多,才能有效提振房巿,業者普遍認為是兩岸政策的開放,特別是開放陸資來台購屋。

業界盛傳,外銷訂單下滑,內需不振,政府期待火車頭產業房地產能擺脫不景氣陰霾,將下猛藥,最快十月份將公布開放陸資來台購屋等政策細項與配套措施。



加碼房貸救市?笨蛋,問題在房價

【黃琮淵/新聞分析】

馬政府上台百日,為挽救低迷經濟,打算從房市著手「救景氣」,並研擬增提政策房貸額度,或加碼補貼利率,但真的有效嗎?從過去的例子、目前的市場情況看,答案是:無效。因為,真正的問題在房價。


政府的優惠房貸現在已是「滯銷」,滯銷的關鍵在於「房價太高」。以台北縣市為例,1000萬元起跳的房子比比皆是,就以銀行可貸成數約七成來算,自備款就要準備個300萬元。換言之,就算是月薪5萬元的中產階級,也得五年不吃不喝,才能籌足自備款。

房價太高 現有房貸已呈滯銷

再以購買台北市房屋為例,優惠房貸最多可貸250萬元,但250萬元的房子上哪找?到頭來還是得搭配其他銀行房貸,才有能力買房子。

對官員而言,想要維持房市榮景,並藉以支撐(或帶動)景氣,所以想出擴大貸款規模的點子。不過別忘了,原有的3000億元,過去三年僅用掉1900億元,到現在還沒用完,所以額度多少根本不是問題,就算增加到1兆好了,仍舊乏人問津。

當然,也許有人會認為改善「利率」即可,但也過於一廂情願。事實上,目前提供民眾房貸管道,除了一般銀行房貸外,還有保單借款等,這些利率約在3%之下,都比政策房貸利率低,但也都面臨貸不出去的情況。



風險大 降利率也是一廂情願

其實,對銀行、壽險業者而言,基於雙卡風暴的「陰影」仍在,對房貸徵信趨嚴,對他們而言,寧可少賺點錢,但絕不可搞到購屋者繳不出錢,貸出去的錢成為呆帳,導致房子得被銀拍。這原因只有一個,因為他們也認為房市在走下坡,在眼前的是岌岌可危的房市,所以不敢貿然搶市。

這思維很簡單,若前方是一片大好的房市,搶生意都來不及,怎會將房貸成數由原本附裝潢的110%,一直往下降至六、七成;但就是房市未來風險大,加上有購買能力者愈來愈少,就算銀拍也未必賣得出去,所以不得不緊縮放款。



讓它自然 政府不能硬撐房市

更何況,如果是由政府補貼購屋者部分利息支出,只為支撐房市景氣,其不公不義更明顯。換個角度看,為何政府要支撐房地產景氣?景氣差、房市縮,就讓市場調整、價格下跌,跌到民眾與市場認可的價格,自然會有買氣。政府要支撐,一來終究支撐不了,二來,如果政府真的把房市拉上去,很可能只是先吹一個泡沫。因為,沒有一個健全發展的經濟基本面、與正常成長的民間財富,是無法支撐住一個健康正常的房市。


這幾年,在民眾所得無明顯成長情況下,房價卻被拉抬到一般民眾難以支撐的價位,這才是房市前景最大的疑慮。所以,政府應該放手,別再有支撐房地產的想法與意圖。



加房貸撐景氣 央行:無效

【黃琮淵/台北報導】

行政院發動「搶救藍燈大作戰」,首波對準房市,打算加碼政策房貸。對此,央行高層官員認為,時空背景不同,推政策房貸刺激房市的成效有限,而以目前政策房貸「滯銷」的情況看來,就算停辦,對房市幾乎沒有影響。

不過央行官員仍強調,政策房貸要不要增提額度或提高補貼,還是由金管會、內政部等單位共同會商,但若決定要推,央行就是配合。

優惠房貸是否加碼,財經部會存在不同聲音。消息人士透露,政院高層認為,加碼優惠房貸就算無法提振景氣,但至少能「撐住」,尤其國內房市走疲,這時候貿然收手優惠房貸,無疑是向孱弱的房市開出第一槍,所以優惠房貸不但得繼續辦,還要擴大辦理規模,「最好是殺手級的方案」。

不過,負責評估此案的央行,看法卻明顯不同。央行官員指出,目前市場資金寬鬆,各銀行自有資金部位充裕,要擴大規模並不難;但在補貼上,由於是由內政部編預算,這部分還得看內政部態度。但他指出,「但現在的額度都還沒用完」,暗示加碼優惠房貸意義不大。

政府優惠房貸已辦理7次,目前3000億元是94年5月時開辦,但也是放最久,卻貸不出去的一次。在此之前,幾乎是以每年2000億元的「超快速」消耗;相較之下,此檔優惠房貸第一年(至95年8月間),僅貸出1663億元。這還不是最慢的,之後餘額減少速度更慢,目前優惠房貸餘額約1100億元,意謂這兩年時間,每個月僅貸出10億元。與國內五大行庫,每月新承做貸款量至少在400億元相較,政府優惠房貸明顯「沒人要貸」,出現滯銷的情況。


央行官員對此解釋,政策房貸規定嚴格,每人僅得申貸一戶,有貸款需求卻符合資格者逐漸減少,才會使得餘額減少趨緩。再者,政府提撥補貼利率愈來愈低,目前實質利率高於一般銀行甚多,不夠「優惠」相對較不具誘因。

他說,雙卡風暴之後,銀行將貸放重心轉至房貸,為吸引民眾申貸,推出許多前低後高產品,鼓勵民眾轉貸。民眾就是看準銀行房貸前幾年利率比政策房貸低,於是放棄政策房貸。

行庫高層表示,目前優惠房貸為年息3.6%,與銀行年息約2.8%相較,雙方都是跟著郵局定存利率機動計息,以還款期20年來算,貸250萬元(買台北市房子)就等多付40萬元,「誰會想貸優惠房貸?」


儲存教育金 分階段善用理財工具

【中時電子報邱慧雯/台北報導】

根據估計,養一個孩子到大學畢業約要花五百萬元教育基金,現代家長希望孩子能有更好的教育環境,因此在孩子的教育費上愈花愈多,重擔也愈加沈重。對於上要奉養父母,下有年幼子女的「中堅打拼族」父母,以及以子女出國留學為主要教育方式的「望子成龍族」家長,銀行各提供不同儲存教育金撇步。

以「中堅打拼族」父母而言,當孩子在零歲到六歲階段,幼稚園學費是教育支出的第一個高峰期,由於準備時間短,建議在小孩上幼稚園前,將每年的年終獎金以定存或保本型投資方式保留下來,用以支付一年約十萬元的幼稚園學費;或是在孩子一出生時就以定期定額的方式準備,每月提撥三千元用來因應幼稚園高額的學費。

等到子女到小學階段,唸公立學校學費較低,正是儲備子女高等教育金的最佳黃金時段。不過此時也可能面臨購屋規劃與風險保障的雙重負擔,銀行建議可選擇兼具保障與投資雙重功能的「投資型保單」,每月繳費約 六千元,以投資報酬率 8%試算,繳費十年後,保單帳戶價值可累積至一百萬元,繳費期間還能同時享有壽險保障,除了可作為子女大學教育基金,同時也多給家人一份保障。


依據通貨膨脹率預估,台灣的大學學費將以7%至10%的成長率逐年調整,未來學費遠比現在高,建議「中堅打拚族」父母以具有保證給付且報酬率高於定存的儲蓄險或年金險來進行規劃,支應國內私立大學四年約一百萬元至一百五十萬元的學雜費與生活費。

另外,「望子成龍族」的父母為了讓孩子贏在起跑點,在經濟狀況許可下,往往希望孩子選讀雙語幼稚園,且計畫未來進入私立小學就讀,銀行建議父母應在孩子零歲到六歲階段,以定期定額投資基金的方式準備教育金,每月可預先提撥八千元,提前準備孩子的私立小學學費。

若有送子女出國唸大學的計畫,父母可從孩子在小學階段就開始準備,用子女的名義在銀行開戶,以定期定額投資基金的方式,每月定期提撥八千元至一萬元投資穩健型的基金投資組合,投資標的可視開始籌措的時間而有不同,若時間較長,則股票型基金的比重可高於債券型基金。若以基金投資報酬率8%試算,累積十五年後到子女大學畢業時,約可有270萬元至350萬元的留學基金。

當孩子成長至國中、高中階段,約十三歲到十八歲,此階段「望子成龍族」的家庭資產應已累積至一定程度,建議家長可在此時提撥一筆金額,作為子女大學教育或是出國留學的教育基金,可利用每年新台幣111萬元贈與免稅額的部分,以子女為要保人,購買儲蓄險或年金險等穩健保本的投資商品,在年金約定期滿後可選擇一次領回或分年領回,以因應子女出國深造的支出。

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