Thursday, September 25, 2008

房市!熊進牛出?

* 2008-09-25
* 【文/衷柏宣《理財周刊》】

《理財周刊》封面。

過去幾年,房地產市場大漲,那個時候出現一種言論,房地產業者都說,台灣的房地產與世界其他國家房市比較起來,其實是相對便宜許多,所以,用經濟與相對比較的角度來看,台灣房市還有漲價的空間。很多搞不清楚狀況的房地產記者便開始大量引述房地產業者這樣的言論,透過媒體開始教育消費大眾,台灣房價真的不如世界其他國家,所以,「房價會漲!」

試想,對岸中國上海的「湯臣一品」開價每坪超過170~200萬元新台幣,就算把這棟建築物搬到台灣,擺在最貴的台北市信義計畫區,充其量也不過值個每坪150萬元的價格。同樣的,在台灣台北市仁愛路的「帝寶」,現在每坪價值約120~130萬元,如果把這棟建築物搬到上海黃浦江畔,每坪售價肯定翻到200萬元以上。

要知道,不能輸出的房地產是不能用國際上的行情來比較的。現在,我們知道全球房地產都在跌,美國受到次級房貸風暴影響,房價重挫還引爆金融危機;中國大陸也被國際財經專家形容成「有泡沫化危機」。摩根士丹利分析師也表示:「中國大城市的房地產價格正在急跌,我們相信房地產市場崩盤的可能性很高,對銀行獲利的影響相當大。」全球房地產都在跌,當初台灣房地產界那些拿國際行情來比較台灣房價的業者,現在都躲起來不說話,沒有聽到任何一個人說:「國際房價都在跌,所以,台灣房價也要跌。」只有政大教授張金鶚率先跳出來,提出了房地產景氣下修的研究數據,證明台灣房地產在走了5年的多頭之後,已經面臨到「應該要回檔整理、休息」的時候了。

而實際上的狀況,也證明了房地產開始步入「不景氣」,一家建設公司高級主管私下說:「在台北地區,現在只有捷運以及房價1字頭的個案賣得動,其他都在原地踏步中。」不單如此,部分供給量大區域的個案,銷售甚至1個月只有個位數的零星看屋組數。

中部地區房屋仲介業者說:「很難賣啦!景氣一下子掉得太快,賣方想賣,買方都在觀望。」南部的房地產跑單銷售小姐說:「9月初股市大跌,我們守在接待中心裡,一整個禮拜都沒有人來看房子,不只我們,其他個案現場狀況也差不多。」很多房地產建商心中都知道:「個案要準備進入長期抗戰。」甚至市場傳言,某家大型房屋代銷業者,現在開出的支票,短期是8個月,長一點還開到1年的票期。

房地產市場的空頭越來越明顯,套句股市的說法,房市處於「熊(空頭)進牛(多頭)出」,房價的回檔狀況,恐怕無法用過去的經驗來判斷,因為,美國前5大投資銀行倒了3家,美國金融風暴正在蔓延全球,台灣這波的房市「修正」是否會超乎過去的經驗值,恐怕還需要觀察。

台灣房市空方 略勝一籌
莊孟翰、張金鶚、顏炳立 房市觀點論戰

【文/顏瓊真《理財周刊》】

台灣房地產的熊市來了嗎?當房市隨著今年立委及總統選舉行情而激情演出,噴出行情卻在520新總統就任後急凍,反轉直下,預售及中古屋市場分別出現2~3成的修正,此一走勢,代表著房市真正由多轉空嗎?

928房市黃金檔 建商先棄械

代表下半年房市景氣的928黃金檔即將登場,根據住展雜誌9月初的估計,原先北部推案仍有1569億元,為近5年的次大量,日前卻緊急下修為1165億元,建商受近期負面消息及實際銷售面低迷的影響,一下子縮手400多億元。

原本應該作多的建商,不再鐵齒,同樣的,偏空立場的名嘴,也更加堅定泡沫的立論,未來的房市確定走入熊市了嗎?房市的不景氣,要走多久?建商冀望的開放陸資來台置產利多,會是台灣房市的強心針嗎?在此多空對決,混沌未明的氣氛下,民眾該趁著房價尚在高點,趕快賣屋,保留「Cash is King」?還是危機入市,大膽買屋呢?《理財周刊》特別邀請淡江大學產業經濟系教授莊孟翰、政大地政系教授張金鶚,以及香港商戴德梁行不動產顧問公司總經理顏炳立等名嘴級的專家學者,提出他們的觀察與看法。

《理財周刊》問(以下簡稱為『問』):520後的台灣房地產陷入盤整,是因為美國次貸風暴,及台灣股市下跌民眾荷包大為縮水而後繼乏力嗎?還是房地產走了5年多頭,已經相對高點,本來就會反轉修正?

台灣房市正面臨內憂外患

莊孟翰答(以下簡稱為『莊』):這兩項因素都有。自從國際油價大幅飆漲,以及美國次貸風暴以來,世界各國之房市與股市都亮起紅燈,國內房地產景氣自去年下半年開始,就呈現緩降趨勢,其最大原因是這幾年「房價上漲幅度遠遠超過所得成長」,導致房價所得比愈來愈高,尤其台北市由92年第1季的 5.4倍,攀升到97年第2季的10.4倍最為明顯。其次,購屋者房貸支出占每月所得已普遍超過30%,且根據央行統計,去年國人不動產貸款占個人各項銀行貸款之比重,已攀升至70%,由此不難理解,民眾購屋負擔之沉重。

張金鶚答(以下簡稱為『張』):這一波房市多頭,應該只走了4年半,從去年下半年就出現疲態,但今年上半年選舉行情所出現的「小反彈」,反而蒙蔽了大家認清事實的眼睛,我在4月底所提出的「泡沫論」,就是希望銀行要有危機感,能注意房市開始走軟,事後銀行在風險控管上增強不少,但那時,行情大噴出,以致很多人不認同,以為我在唱衰,事實證明,5月以後,房市疲態更加明顯,不過,量雖然縮了,價格卻沒跌多少,這是不正常的。

顏炳立答(以下簡稱為『顏』):台灣房地產經過4~5年的上漲,老實說,房價過高,已經脫離了理性,而目前最大的問題是「民眾口袋裡沒錢」,結果,支撐一般住屋市場的主力,沒有錢買房子,房價自然就會下來。

美國次貸陰影籠罩全球

問:爆發1年多的美國次貸風暴仍餘波蕩漾,最近又有美國雷曼兄弟公司宣布倒閉,及美國AIG出現財務問題,對台灣股市及房市更加雪上加霜,房市會加速趕底嗎?

莊:雷曼事件再度衝擊全球的股市及房市,鄰近的韓國、日本、中國大陸及台灣都應聲倒地,其直接影響的除了股市及房市外,連動債的地雷,更讓國人投資大失血,不僅是信心面,還影響到民眾口袋裡的錢。台灣房市如今存在著3大隱憂,包括投資客斷頭。民眾自備款不足,無力交款。建商集資不易,加上銀行緊縮土地融資及建築融資,存在著流動性資金不足風險,而潛藏著資產大於負債的「黑字倒閉」危機。

張:能否加速趕底,就看大家的認知到哪裡。大家都不想資產縮水,都去撐房價,而政府也去撐,造成很多模糊不確定的效果,因為大家都不願意死心,都想大環境雖然不好,但口袋還有點深度,ㄍㄧㄥ在那裡,還在期待、等待。重點是,如果能及早認清市場的脈動及景氣循環,就不要逆勢操作,因為市場下來的力量大,政府有多少錢可以去擋?一旦房市信心崩潰,就像股市,再低也沒有人敢買,因為大家都不知道低點在哪裡?我要再次強調,房市還沒真正跌,因為房價還在高點。

顏:我個人倒是從商用不動產的角度去看,從台新金控拿出3棟自用大樓出來賣的情況下,反而預期商辦的成交量,會因為有「貨」丟到市場上來而可活絡些。至於一般住宅市場的影響不大,因為民眾信心本來就不足,寧願持盈保泰,等到低點才進場買,加上中央銀行調降存款準備率,讓銀行多出不少資金,就有錢可以放貸出來,讓想取得房貸的購屋者能夠喘一口氣。

台灣房市熊進牛出

問:現在大家都說房市的熊市來了,而一些建商的預售案,銷售期也開始拉長,真的進入空頭市場了嗎?

顏:我認為,一般住宅市場「長路已盡」,包括市中心外圍、郊區的房價都會下來,因為其房價都高過土地價格,違反了「麵粉跟麵包」原則。此外,在一些差的路段,賣豪宅價格的所謂「假豪宅」,也會下來,但符合真豪宅8字訣:「地段、環境、收益、價格」的市區豪宅還是有市場,主要是利率還在低檔,企業家的經營體質還穩定,口袋還有錢,加上豪宅是小眾市場,所以豪宅走空的機會不大。

莊:目前供需失衡逐漸明顯,依據歷年住宅建照及使照的變動趨勢圖來看,最近4年台灣住宅建造執照申請量都超過10萬戶,最近2年使用執照申請量超過12萬戶,但台灣當前每年只有8~9萬戶的需求量而已,市場供過於求,其所顯示的警訊,即在於今後新成屋大量增加所導致房價下跌之不利情勢。未來消費者因房價高漲,購屋能力普遍下降,購屋行為將更趨理性,且購屋決策時間將隨之延長,甚至採取觀望,而部分超額供給地區之產品的議價空間也隨之擴大。

張:台灣房市走空是很明顯的,且根據歷史經驗,至少會跌3~5年,而如果收縮期走得慢,也有可能會跌5~7年,最壞則是7~10年,但絕對不會1~3年就反應完。

政府出手救房市名嘴指時機不對

問:政府在這時祭出2000億元的2.925%低利房貸,您認為能刺激房市買氣嗎?

張:完全沒效果。股市也許到谷底,但房價還在相對高點,這時進場去救,就好像把錢丟到水裡般,只聽到噗通一聲!現在的問題是房價太高,民眾買不起。

莊:任何救房市的措施,都要在低點才有效,像民國90年經濟負成長1.17%,房市在91年出現「底部」,那時政府陸續祭出低利房貸,的確讓房市起死回生,才有這波的多頭走勢。至於政府這次出手時機是否適宜?若根據「房價信心綜合分數」、「國泰房價指數(代表預售市場)」及「信義房價指數(代表中古屋市場)」等3大歷年房價動向重要指標中,代表實際成交價的預售及中古屋市場兩大指標來看,到今年第2季,還是上升線,不過,最近5個月的房市急凍,預料第3 季的線型會反轉而下,但就在線型可能是溜滑梯的時點去救,效果將有限。

豪宅市場曲高和寡

問:台北地區的豪宅房價從每坪突破100萬元,到現在有些建案喊出250萬元,是否有行無市?還是因土地稀有性,此一小眾的豪宅市場另有表現空間?

顏:假設有錢人在過去幾年,該買的豪宅都買了,而大環境不好的情況下,cash最大,已經擁有一棟房、兩棟房,他現在可能不會再有額外的需求,加上處於市場的末波段,市場景氣也緩下來,此時推超高單價的產品,並不討喜,尤其市場觀望氣氛濃厚,買盤縮手,若價格不下修,買氣真的會很冷,而這時就不應該有非理性的喊價跟超漲。

張:過去講豪宅是金字塔頂端,不影響市場,但現在,整個信心都沒有了,有錢人會想,大環境不好,到底是要保留現金,還是去買豪宅來當收藏品?最近我聽說不少豪宅投資客殺出,像大安森林公園對面某豪宅就有不少人退訂,至於有多少?可以去問代銷業者。

此外,去仁愛路看「帝寶」最清楚了,它已經交了屋,但晚上點燈的有多少?再看信義聯勤的標售案,未來也要推豪宅,但只有國泰蔡鎮宇及元利的林敏雄以共同的標單得標,建商飆價搶地的熱度降下來了。

放寬陸資來台置產發球權不在台灣

問:放寬陸資來台置產,會是台灣房市的強心針嗎?為什麼?

顏:不會。基於國防安全,政府不能開放陸資來,套句台灣俗語:「生雞蛋的沒,放雞屎的有。」所以大概只能聽而已。假設這個市場不振,又沒有外來資金的話,就不行。但外資要來,要看投資報酬率,但現在投報率低,主要是房價受到揠苗助長,開得太高,所以租金收益不高。

張:怎麼會期待台灣的房市,要靠陸資來救呢?台灣的經濟問題還是台灣自己救,想靠外力,都是不切實際的想法。台灣房市的基本問題,就是出在房價過高,民眾買不起。試問,開放大陸來台置產,大陸人到台灣可以買什麼?對他們來說,投資大陸比較好,還是投資台灣?是大陸的經濟成長比較好,還是台灣好?答案很清楚了,那他們還幹嘛來。

不過,陸資若來買商用不動產,勉強算有幫助,而他們想投資商辦,主要著眼於來台觀光的陸客會增加,投資休閒性的商辦,可以「大陸人來賺大陸人的錢」,但就目前開放的人數及真正來的人並不多,還看不到商機。

莊:兩岸三通及開放陸資來台置產,並非台灣單方面決定即可實現,因此,現階段仍不宜樂觀,仍應回歸市場供需及經濟面,而即使要開放,也應兼顧社會成本,以免房價高漲,全民受害。開放之前,應先制定整體配套措施,如文書認證、是否允許貸款?比率多少?此外,開放陸資登台的成敗關鍵仍操之在大陸,發球權並不在台灣,我認為,先期開放應以投資移民及技術移民為主,免得未蒙其利先受其害。

名嘴建議賣屋趁高檔買屋再等1~2年

問:有人說,抗通貨膨脹的最好方法,就是買房子「保值」,你們認為,這時候該買房子?還是有房子的人,先當「脫殼族」,等房價跌下來,再逢低進場?

顏:當市場餘溫還在時,應該有房先賣,沒有房子的人,則先等待,等房價跌下來;一般來說,保有現金,還怕將來買不到好貨嗎?不過,假如真有購屋需求,那距離市中心,交通車程約20分鐘,單價在25萬元以下的中古屋都可考慮。

張:房子應該是消費財,若當投資理財是有點本末倒置,如果目前居住品質不好,你有錢、有能力,當然可以買更好的房子來改善生活品質,抑或者,新婚的夫妻有購屋的需求,那就另當別論;但如果沒有錢,我認為,可以忍一忍,因為房市正往下走,未來買進機會點會更好。

就過去的金融風暴,建商倒了2百多家,投資客被斷頭,而這一波,總要有人為投資決策錯誤而付出代價,因此建商都有倒閉的可能,所以,民眾想買房子,我認為,明年還不是進場的時機,後年會好一點,而愈到後面愈好。

莊:支撐一般住宅房價最大的就是生活機能、學區。想買房子,有能力買的人,看到好房子,在房價開始鬆動下,就努力殺價,而沒能力買的就租。至於買房,建議以台北車站為中心點輻射出去,坐捷運30分鐘內可以到的房子,若再走個10分鐘的房子也可以。

像亞東醫院附近及土城地區,房價10幾萬的房子一大堆。預售屋買不起,就買中古屋,例如土城的中古屋,買15萬元/坪×30坪=450萬元,將來想賣600萬元,很容易脫手,但若是買1000萬元房子,就要想,該區域未來接手的人多不多?若不多,想脫手就比較難。

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